上诉人（原审原告）：张xx，男，1942年8月18日出生，汉族，户籍地天津市北辰区,现住天津市河北区。

委托诉讼代理人：翟x，天津xx律师事务所律师。

委托诉讼代理人：武xx，天津xx律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：杜xx，女，1990年8月21日出生，汉族，住天津市北辰区。

委托诉讼代理人：王x，天津国嘉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：天津市xx房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区宜兴埠镇爱贤道xx家园底商。

法定代表人：张x，总经理。

委托诉讼代理人：王x，天津xx律师事务所律师。

审理经过

上诉人张xx因与被上诉人杜xx、天津市xx房地产经纪有限公司（以下简称xx公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人张xx上诉请求：1.撤销原审判决，发回原审法院重审或改判确认上诉人张xx、被上诉人杜xx、xx公司于2016年7月29日签订的《房地产买卖居间合同》无效；2、本案一、二诉讼费用由被上诉人杜xx、xx公司承担。事实与理由：1、原审证据已经确认被上诉人xx公司股东之一赵xx与被上诉人杜xx系夫妻关系，与案外人赵x系姑侄关系。被上诉人杜xx、案外人赵x都是有房地产中介背景的关联人员，被上诉人杜xx其实并无真实的购房意图而是利用其近亲属在xx公司房源信息充沛及熟悉房屋交易流程的优势，合谋欺骗上诉人签订房屋买卖合同，抢占购房先机，然后转卖他人从中牟利，目的是炒房。2.在欠缺产权人张xx有效意思表示下，被上诉人杜xx、xx公司与无权处分人张xx签订了《房地产买卖居间合同》，作为专业从事居间服务的中介方，应当尽审查买卖双方主体资格的义务。然而中介公司未尽义务直接与无处分人签订合同。在其得知实际产权人后，也未在合同签订后一个月内进行催告，也未得到追认。其目的就是欺骗上诉人张xx，尽快得到房屋所有权，从而获取不正得利。即使是依法订立的合法合同，在没有得到实际产权人的追认前，合同的效力不是待定的，被上诉人之间这种以炒房为目的，利用亲戚关系、工作便利优势与上诉人订立合同的行为应被确认为无效。上诉人张xx在得知该合同后，立即发函，明确表示拒绝追认，无权处分的合同应认定为无效。但法院却作出合同有效的判决。综上，被上诉人的种种行为不仅违背诚实信用原则侵害了上诉人张xx的合法权益，也会干扰房屋交易市场的正常秩序。上诉人张xx、被上诉人杜xx、xx公司于2016年7月29日签订的《房地产买卖居间合同》应为无效。

被上诉人杜xx辩称，不同意上诉人张xx的上诉请求。一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求法院予以驳回，维持原判。事实与理由：1.上诉人张xx主张二被上诉人以及案外人赵xx、赵x都具有房地产中介背景，而且主张无真实购房意图，有牟利炒房的目的，但没有提出任何证据证明。同时短期内房屋买进卖出不但不能获利，还得承担很大的税费负担，根本不可能牟利，所以其主张没有事实和法律依据，也不合常理。同时，法律也不禁止房屋中介人员的亲属购买房屋。2.在诉争合同签订后，上诉人张xx以发函及当庭陈述等多种方式表示，其未授权案外人张xx签订合同，也拒绝追认该合同。依照法律规定，该种情形下的合同对上诉人张xx不发生效力，所以上诉人张xx与诉争合同无法律上的利害关系，非确认无效的适格主体。3.依据相关法律规定，案外人张xx应按照该合同承担相应的违约责任，该合同也并非无效。

被上诉人辩称

被上诉人xx公司辩称，xx公司作为房屋中介机构，并非具有法定调查权的机关。其在居间双方签订诉争合同时，案外人张xx持有其本人及上诉人张xx的身份证原件、产权证原件称代上诉人张xx出卖房屋，同时xx公司也实际验看了房屋。案外人张xx也在诉争合同上承诺具有代理权。鉴于上述情况，及案外人张xx与上诉人张xx之间的父子关系，xx公司已经最大限度地尽到了审查的责任，不可能穷尽任何调查手段。故xx公司在居间过程中也无相应过错。

张xx向一审法院起诉请求：1.判令张xx、杜xx、xx公司于2016年7月29日签订的《房地产买卖居间合同》不成立或无效；2.本案诉讼费用由杜xx、xx公司承担。

一审法院认定事实：2016年7月29日，案外人张xx与杜xx通过xx公司签订了编号为0000038《房地产买卖居间合同》，出售方（甲方）处注明为“张xx代张xx”，买受方（乙方）处注明为“杜xx”，中介方（丙方）为xx公司。主要条款约定：房产坐落于天津市北辰区房屋，产别为私产，建筑面积为61平方米，权利人为张xx，成交价格为82.5万元，乙方于签订合同之日起向甲方支付定金4万元，该定金在双方办理过户手续时自动转为房款一部分，剩余房款78.5万元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付。甲、乙双方须于2016年10月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。该房屋过户的相关费用由乙方承担。合同尾部甲方处由张xx签字并注明“张xx代张xx”，乙方签字为“杜xx”，xx公司加盖合同专用章。双方均认可签订该合同时，张xx并未到场，张xx也未当场出具书面委托手续。后杜xx依约给付张xx涉案房屋定金4万元，张xx自认案外人张xx已于2017年将定金4万元交给张xx。杜xx曾于2016年10月24日起诉张xx，要求：1.解除编号为0000038的房屋买卖合同；2.判令张xx双倍返还定金8万元；3.判令张xx赔偿中介费损失22125元；4.判令张xx支付迟延履行违约金。杜xx于2017年4月10日撤诉，法院出具（2016）津0113民初7004号民事裁定书。经询，张xx与案外人张xx系父子关系。

2016年10月8日，张xx向杜xx、xx公司出具通知函，告知杜xx、xx公司“张xx与你们签订了出售北辰区普天东里xx房产的合同，我从未授权张xx出售房屋，该合同是无效的”“我的老伴作为共有人，也表示不同意出售房子”“是无效的合同，对我就不能产生约束，我得知上述合同后，马上向你们发出通知函，我正式通知你们出售北辰区普天东里xx房产的合同是无效的。你们在收到通知函后5天内，可与我联系退还定金的事”。该通知函由张xx本人签字。2016年10月14日，张xx向xx公司出具第二份通知函，该函称杜xx已经收到张xx的第一份通知函，并向张xx联系退定金事宜，张xx要求提供杜xx开户银行卡号及开户行，由张xx退还定金后，视为三方对所涉合同是无效的事实予以认可。又查，张xx提交了其与刘xx共同出具的委托书，委托案外人赵x作为代理人办理出售普天东里房屋一切事宜。但委托人与受托人均未在该委托书上签字按手印，也未注明书写日期，且该委托书并未实际履行。另查，北辰区普天东里xx房屋所有权人为张xx。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，法院认定如下：对张xx提供的房屋出售委托书，因杜xx、xx公司对真实性无异议，故法院对该证据真实性予以确认，但杜xx、xx公司对证明目的有异议，鉴于该委托书系张xx与案外人之间所拟，且双方均未在该委托书上签字，亦未实际履行，故对该证据的证明目的法院依法不予采信；对张xx提供的《房地产买卖居间合同》，因杜xx、xx公司未能提供相反证据予以证实，法院对此依法予以采信。对于杜xx、xx公司的通知函和庭审笔录，张xx在2016年10月8日的通知函中明确表示“我从未授权张xx出售房屋”，2017年3月21日的庭审笔录中的被告答辩意见为“签订合同是张xx的个人行为，并未获得张xx本人的授权和追认，本案与张xx没有任何法律关系”。张xx对通知函和庭审笔录的真实性无异议，虽然对证明目的有异议，但张xx未能提出相反证据证实，故法院对杜xx、xx公司的证明目的依法予以采信。

本院认为

一审法院认为，本案的争议焦点为《房地产买卖居间合同》是否有效。

案外人张xx与杜xx于2016年7月29日签订《房地产买卖居间合同》，该合同中载明普天东里房屋所有权人为张xx，张xx代张xx出售涉案房屋。该合同已由张xx与本案杜xx、xx公司签字确认，并由张xx收取了杜xx房屋定金，该合同依法成立。根据相关法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。张xx分别于2016年10月8日和10月14日先后两次正式发函告知杜xx、xx公司从未授权张xx出售房屋，张xx又于2017年3月21日在（2016）津0113民初7004号案件庭审中，再次表示签订合同是张xx个人行为，未获得本案张xx授权和追认，并否认张xx系表见代理。法院认为，张xx的上述行为之间间隔数月且未履行合同义务，杜xx、xx公司确已收到通知函，故应视为本案张xx已明确拒绝追认案外人张xx与本案杜xx、xx公司之间签订的房地产买卖合同的代理行为，故该合同对被代理人张xx不发生法律效力。虽然张xx本次庭审中又表示追认张xx代理签订合同的效力，但是杜xx、xx公司不予认可。结合张xx提交的其与刘xx委托案外人赵x办理出售涉案房屋事宜的委托书，鉴于张xx未能提供相反证据证实此前其否认授权张xx出售房屋的行为并非张xx真实意思表示，且在《房地产买卖居间合同》出售方处签字的并非本案张xx，故张xx主张案外人张xx与杜xx、xx公司签订的《房地产买卖居间合同》无效，于法无据。

根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张xx提出的杜xx、xx公司系恶意串通炒房牟利、以合法形式掩盖非法目的，并非真实意思表示等主张，证据不足。综上，对于张xx的诉讼请求，无事实和法律依据，法院依法不予支持。判决：“驳回原告张xx的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告张xx负担”。

二审裁判结果

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案诉争的《房地产买卖居间合同》是否应被确认无效。

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案诉争《房地产买卖居间合同》，系案外人张xx以上诉人张xx的名义与二被上诉人订立的合同。该合同订立时，案外人张xx未提交上诉人张xx出具的授权委托书。事后，上诉人张xx又以通知函的形式明确表示拒绝追认该合同。上诉人张xx拒绝追认的行为，虽对本案诉争的房产所有权转移产生影响，但并不影响本案诉争的《房地产买卖居间合同》的效力。上诉人张xx另主张被上诉人杜xx、xx公司系恶意串通炒房牟利、以合法形式掩盖非法目的，并非真实意思表示，亦未提交充分的证据证明。因此上诉人张xx主张案外人张xx与二被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》无效，不符合法律规定，本院不予支持。

综上所述，上诉人张xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人张xx负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长郭xx

审判员王xx

代理审判员纪xx

裁判日期

二〇一八年一月十九日

书记员

书记员封xx